Geld verdienen met je eigen huis

Het klinkt zo mooi: Je huis verhuren om extra inkomsten te genereren. Maar is het wel zo mooi als het lijkt? Is je huis verhuren inderdaad het ei van Columbus om (nog) rendement te behalen op je eigen geld?

Stel je voor, je hebt een eigen huis of appartement en gaat verhuizen naar een ander, groter, huis of naar een ander deel van het land. Je kunt je huidige huis verkopen, maar je zou er ook voor kunnen kiezen het oude huis te verhuren. Je hoort dat mensen daar bakken met geld mee verdienen. Is geld verdienen met het verhuren van je eigen huis echt zo makkelijk als er gezegd wordt?

Tja, dat is een vraag die niet zo eenvoudig is te beantwoorden. Er zitten namelijk een aantal juridische, maar ook emotionele en vooral ook praktische haken en ogen aan het verhuren van een huis.

Wat zijn de vaste lasten van je huis eigenlijk?

Voordat je kan beslissen of verhuren een goed renderende optie zou kunnen zijn, is het belangrijk om te weten wat je huis nou eigenlijk precies kost per maand. Wat zijn jouw vaste lasten? Denk hierbij aan hypotheekrente, verzekeringen, gemeentelijke lasten, servicekosten bij een appartement, maar ook aan een reëel bedrag dat je in een potje doet voor het onderhoud van je huis. Dat potje kun je aanspreken voor schilderwerk, maar ook aan het vervangen van de c.v.ketel. Daarnaast hebben keukens en badkamers ook niet het eeuwige leven en zijn de staat daarvan vaak zeer bepalend voor de huurprijs die je kunt krijgen. Heb je geen idee wat voor bedrag je in je onderhoudspotje moet doen? Een richtlijn is 0,5% van de herbouwwaarde van je huis per jaar. Echter moet je huis wel in topconditie zijn op het moment dat je je potje aan begint te leggen. Verwacht je binnen de eerste paar jaar al grote kosten, dan is 0,5% op jaarbasis niet genoeg en kan je in de eerste paar jaar beter denken aan het opbouwen van een goed potje. Hoe groot dat potje moet zijn hangt ook af van het verwachte onderhoud. Houd bij de berekening van je vaste lasten ook in je achterhoofd dat het best wel eens zo kan zijn dat je een of twee maanden geen huur ontvangt. Dat je huis helaas leeg staat. Het is super belangrijk om daar ook een bedrag voor opzij te zetten, zodat je ook bij leegstand je vaste lasten kunt betalen.

Wat kost het om je huis te verhuren?

Naast de kosten van je huis, kost een huis verhuren ook geld. Je hebt bijvoorbeeld een makelaar nodig. Hoeveel kost zo’n makelaar dan? En wat doet deze makelaar allemaal voor je? Dat kan sterk uiteen lopen! Sommige makelaars zoeken alleen een geschikte huurder, anderen staan ook klaar om je te ondersteunen tijdens de periode dat je huis verhuurt is aan een huurder die je via hen hebt gevonden. Wat betreft een redelijke prijs voor de makelaar voor alleen de verhuur kan je denken aan 1 maand huur plus 21% BTW. Als je voor het eerst je huis gaat verhuren via deze makelaar, komen er ook nog kosten voor het inmeten en het fotograferen van je huis bij. Nu je weet wat de vaste lasten van je huis zijn en wat verhuren kost, weet je ook welk bedrag je minimaal aan huur moet ontvangen om geen verlies te maken op de verhuur van je huis.

Mag je het huis verhuren?

Heb je een hypotheek op je huis? Dan kun je niet zomaar je huis verhuren. Bij het tekenen van de hypotheekakte bij de notaris ben je namelijk akkoord gegaan met een niet verhuren beding. Dat betekent dat je je huis niet zomaar mag verhuren van de bank. Je moet eerst toestemming vragen. Doe je het niet? Dat kan, maar dan loop je wel een heel groot risico. Als je bank hier achter komt kan je bank eisen dat je per direct je hele hypotheek terug betaald. Met andere woorden: Verhuren zonder toestemming van je bank is zeer onverstandig. Krijg je geen toestemming van je eigen bank? Dan kun je dus niet verhuren. Oversluiten van je hypotheek zou een mogelijkheid kunnen zijn, maar kan financieel niet interessant zijn. Ga hierover in gesprek met je hypotheekadviseur

De financiële consequenties van een tweede huis verhuren

Verhuizen naar een nieuwe koopwoning en je oude huis verhuren heeft ook financiële consequenties. Als je nog een hypotheek op je oude huis hebt, zal de bank je doorgaans minder geld willen lenen voor je nieuwe huis. De bank kijkt immers naar de verhouding tussen je inkomen, je salaris, en de hoogte van je hypotheek. De ene bank doet er ook wat moeilijker over dat je je oude huis gaat verhuren en niet verkopen, dan de andere bank.

Goed uitzoeken zou ik dus zeggen en vind je bank het niet leuk dat je twee huizen met een hypotheek hebt, dan kun je dus een minder duur nieuw huis kopen. Het is dus ook erg belangrijk om uit te zoeken hoe het zit met de financiering van je nieuwe huis als je je oude huis wil gaan verhuren.

Ook zit er nog een fiscale kant aan waar je rekening mee moet houden: als je je huis verkoopt krijg je te maken met de overwaarde regeling en dat heeft invloed op de hypotheekaftrek van je nieuwe huis. Ga je je huis verhuren i.p.v. verkopen dan is de overwaarderegeling ook van toepassing. De maandlast van je nieuwe huis wordt zo dus hoger dan wanneer je gewoon zou verkopen. Ingewikkeld dus en je hypotheekadviseur kan dit verder uitleggen en voor je het verschil uitrekenen. Neem dit dus ook mee in je overweging om te verhuren of te verkopen.

Wat is een reële huur om te vragen?

Heb je een overzicht van je kosten en mag je je huis verhuren van de bank? Dan is de volgende stap een makelaar inschakelen om te vragen wat een reële huur is voor je huis. Met reëel bedoel ik een huur waarbij een huurder ook geneigd is om langer te blijven huren. Als je te veel vraagt, verhuur je je huis wellicht wel, maar is de kans groot dat je huurder snel op zoek gaat naar iets goedkopers. Veel verschillende huurders zijn nooit goed voor een huis en ook niet voor jouw rendement!

Verhuren is ondernemen

Nu je weet wat een reële huurprijs is en wat de kosten zijn, weet je ook wat er overblijft, oftewel je rendement. Word je daar blij van of vind je het wat tegenvallen? Voordat je een beslissing gaat nemen of je wel of niet wil gaan verhuren, is het ook goed om je te realiseren dat de verhuur van een huis niet iets is waarbij je slapend rijk kunt worden. Zie het verhuren van een huis als een kleine onderneming. Je moet er energie in stoppen om alles te managen, om te zorgen dat je een tevreden huurder hebt en houdt en om te zorgen dat jij iedere maand ook de huur daadwerkelijk ontvangt. Achterover zitten en niets doen is er niet bij. Maar, of je tevreden bent over je rendement hangt ook samen met de tijdsinvestering die je er in stopt. Verwacht je veel verschillende huurders die voor korte periodes willen huren? Of hoop je op huurders die jaren blijven zitten? Daarnaast is het belangrijk om rekening te houden met het feit dat je huis verhuren veel tijd kan kosten op het moment dat er dingen niet lopen zoals je wil dat ze lopen. Houd hier dus ook rekening mee wanneer je je rendement beoordeelt.

Wat kan er allemaal misgaan als je je huis gaat verhuren?

Bij de meeste huurders gaat alles eigenlijk wel goed. Maar af en toe kan het zijn dat je als verhuurder gewoon domme pech hebt. Je kan bijvoorbeeld een huurder hebben die zijn huur niet op tijd betaalt, die overlast veroorzaakt, of die aan het einde van de huurovereenkomst een grote puinbak van het huis blijkt te hebben gemaakt. Dat komt helaas echt voor! En ja, dit gebeurt ook bij ogenschijnlijk keurige mensen die netjes door de huurderscheck komen.

Wil je überhaupt je huis verhuren?

Als je alles wat hierboven staat gelezen hebt en nog altijd wil verhuren dan is er nog één dingetje waar je wellicht even over moet nadenken. Ga je je eigen huis, waar je altijd zelf in hebt gewoond verhuren, dan kunnen er emoties meespelen. Soms hoor ik dat mensen het eigenlijk helemaal geen leuk idee vinden om hun eigen huis te verhuren. Met nadruk op het “eigen huis”. Het voelde voor hen alsof ze emotioneel niet los konden komen van hun huis. Ze hadden er allemaal zorgen over en iedere keer het gevoel dat de huurders minder goed voor het huis zijn dan dat ze zelf waren. Heb je zelf ook een emotionele band met je huis? Overweeg dan of verhuur wel voor jou geschikt is. Hier kunnen wij je natuurlijk ook in begeleiden.

Staan alle signalen op groen? Ga dan met je makelaar bespreken wat je moet doen om je huis “verhuur klaar” te maken en ga van start! Veel succes! En heb je vragen? Stuur mij even een berichtje!

Geld verdienen met je eigen huis. Maar is je huis verhuren wel zo mooi als het lijkt?

Author Ellen Mouthaan

Komend uit een makelaarsgezin van kleins af aan geïnteresseerd in mensen en hun “thuis”. Sinds 1989 werkzaam in dit ontzettend dynamische vak. De huidige markt zie ik als een uitdaging en biedt ook veel kansen. En het blijft leuk!

More posts by Ellen Mouthaan

Laat een reactie achter