Lagere hypotheekrente doordat mijn huis meer waard is geworden? Hoe zit dat precies?
De hypotheekrente bestaat uit twee delen: een basisrente en een risico-opslag, oftewel renteopslag. Het risico-opslag gedeelte van de rente wordt bepaald door de verhouding tussen de waarde van jouw huis en de resterende hypotheekschuld.
Op het moment dat je een hypotheek afsluit, bekijkt de hypotheekverstrekker wat de verhouding is tussen de waarde van het huis en het bedrag dat je wil lenen. Naarmate dat deze zogenoemde loan-to-value (LTV) verhouding hoger is (dus dat er een groter gedeelte van de waarde van het huis wordt geleend), wordt ook het risico voor de hypotheekverstrekker steeds groter. En hoe groter het risico voor de hypotheekverstrekker, hoe hoger de risico-opslag.
Momenteel kan de risico-opslag oplopen tot 0.5% punt, oftewel: bij een hoge LTV, bijvoorbeeld een hypotheek van 95% van de woningwaarde betaal je 1.8% rente, terwijl je bij een lagere LTV van bijvoorbeeld 60% nog maar 1.3% rente zou hoeven te betalen.
Als je huis meer waard is geworden en/of je hebt extra afgelost op je hypotheek, is je LTV lager, waardoor je in aanmerking kan komen voor een lagere risico-opslag, waardoor je hypotheeklasten lager worden!
Welk risico loopt de hypotheekverstrekker als je een hoge LTV hebt?
Hypotheekverstrekkers proberen zo min mogelijk risico te lopen bij het verstrekken van een lening. De grootste angst van een hypotheekverstrekker is dat je onverhoopt de hypotheek niet meer kunt betalen en dat het huis daarom moet worden verkocht of geveild. Dat is voor niemand leuk, maar voor de hypotheekverstrekker is er een kans dat de verkoopopbrengst lager is dan de hypotheekschuld die nog open stond. Om dat risico af te dekken, betaal je bij een hoge LTV dus wat extra rente, de risico-opslag, bovenop de basisrente. Naarmate je LTV lager is, wordt de kans steeds kleiner dat er een restschuld overblijft als er een gedwongen verkoop plaats moet vinden.
Een lagere risico-opslag kan je honderden en soms wel duizenden euro’s per jaar schelen, maar je zal wel zelf aan de bel moeten trekken bij je hypotheekverstrekker.
Kan iedereen een lagere risico-opslag krijgen?
Jammer genoeg zijn er hypotheekverstrekkers waarbij de risico-opslag tussentijds niet gewijzigd kan worden. Heb je bijvoorbeeld een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Dan heb je doorgaans geen risico-opslag en kan die dus ook niet verlaagd worden. Als je een (bank)spaarhypotheek hebt, dan heeft het verlagen van de hypotheekrente consequenties voor de rente op je gespaarde bedrag, waardoor lagere risico-opslag vaak niet interessant is. Om zeker te weten of een lagere risico-opslag aanvragen mogelijk is en interessant is voor jou, kan je het beste contact opnemen met je bank of hypotheekadviseur.
Hoe verlaag ik mijn maandlasten?
Je maandlasten verlagen door het verlagen van de risico-opslag doe je in 5 stappen.
Stap 1: Is de waarde van je huis gestegen of heb je afgelost op je hypotheek?
Verwacht je dat de waarde van je huis een stuk hoger is geworden dan de waarde van je huis toen je je hypotheek afsloot, of heb je in de tussentijd veel afgelost op je hypotheek? Dan heeft het zin om naar de volgende stap te gaan.
Twijfel je of de waarde van je huis echt een stuk hoger is geworden? Neem dan contact met ons op. Wij kijken dan even met je mee!
Stap 2: Hoogte hypotheek in verhouding tot woningwaarde
Wat was de verhouding tussen je hypotheekschuld en de woningwaarde op het moment van afsluiten? Meestal is dit het moment waarop je je huis kocht. Heb je toentertijd bijvoorbeeld een hypotheek afgesloten van € 408.000 bij een woningwaarde van € 400.000, dan was je loan-to-value (LTV) (€408.000/€ 400.000*100%) 102%.
Stel dat je huis nu € 500.000 waard is volgens het woningwaarde rapport en je nog steeds een hypotheek hebt van € 408.000. Je LTV is dan geen 102% meer, maar (€ 408.000/€500.000*100%) 82%. De LTV bepaalt de hoogte van de risico-opslag die je hypotheekverstrekker rekent, dus in dit geval kom je misschien wel in aanmerking voor een verlaging van de rente op je huidige hypotheek!
Stap 3: Bekijk de rentetarieven van je hypotheekverstrekker
Op de website van je hypotheekverstrekker kun je vinden bij welk LTV percentage je hypotheek in een lagere risicoklasse valt en er met een lagere risico-opslag wordt gerekend. De risico-opslag is dus niet hetzelfde als het huidige rentetarief en wordt soms ook wel renteopslag genoemd.
Bekijk ook meteen of jouw hypotheekverstrekker de rente tussentijds wel aanpast. Niet iedere hypotheekverstrekker staat toe dat tijdens de rentevastperiode de risico-opslag wordt verlaagd. De meeste hypotheekverstrekkers werken hier gelukkig wel aan mee! Bij de meeste hypotheekverstrekkers kan je risico-opslag kosteloos worden aangepast als je rechtstreeks met hen contact opneemt.
Stap 4: Neem contact op met je hypotheekverstrekker
Vraag aan je hypotheekverstrekker, je bank, om te bevestigen dat je risico-opslag gewijzigd kan worden doordat je huis meer waard is geworden of doordat je extra hebt afgelost. Vraag ook om een bevestiging van de risico-klassen en de opslagpercentages. Dit kan je het beste per mail doen, zodat je dit zwart-op-wit hebt.
Stap 5: Een NWWI taxatierapport laten opstellen
Om te bewijzen dat je in aanmerking komt voor een verlaging van de risico-opslag doordat je huis meer waard is geworden, heb je in de meeste gevallen een officieel gevalideerd NWWI taxatierapport nodig. Een WOZ rapport kan ook, maar de WOZ waarde is doorgaans lager dan de woningwaarde van dat moment en dus minder interessant om te gebruiken.
Wij kunnen zo’n NWWI taxatierapport voor je opstellen! Belangrijk om te weten: wij mogen je huis alleen taxeren als je huis binnen een straal van 20 km van ons kantoor staat
Stap 6: De aanvraag
Hoe werkt het opstellen van een NWWI taxatierapport?
Wil je je huis eventueel laten taxeren door ons? In dat geval gaan wij als eerste via deskresearch kijken naar een indicatie voor de taxatiewaarde van je huis. Dit is gratis! Valt de woningwaarde op basis van ons vooronderzoek toch tegen, dan gaan wij niet door met het daadwerkelijke taxeren van je huis en ben je ons niets verschuldigd.
Valt de indicatie woningwaarde mee en zou jouw hypotheek daarmee in aanmerking komen op verlaging van de risico-opslag? Dan begint nu het echte taxatiewerk!
Je krijgt van ons een e-mail met een opdrachtbevestiging en we maken een afspraak voor de taxatie van je huis en komen bij je langs. Vervolgens stellen we het NWWI taxatierapport voor je op, wat je kunt gebruiken voor de verlaging van je renteopslag.
Ook in dit geval is er geen risico voor jou. Hebben we tijdens ons vooronderzoek een verkeerde inschatting gemaakt van de waarde van je huis en blijkt tijdens het opstellen van het NWWI taxatierapport dat de waarde van je huis toch lager uitvalt, dan nemen wij de kosten van de taxatie voor onze rekening.
Hoeveel kost het opstellen van een NWWI taxatierapport?
Voor een woonhuis kost het NWWI taxatierapport €750, en voor een appartement €775,- Daarnaast betaal je nog gemiddeld €100 voor het inmeten van je huis conform de NEN2580 richtlijnen. Afhankelijk van de oppervlakte van je huis kan dit iets lager of iets hoger uitvallen. Van deze kosten kunnen wij op voorhand een indicatie geven. Goed om te weten: zowel het opstellen van het taxatierapport, inclusief de bijbehorende kosten van het inmeten conform de NEN2580 richtlijnen, zijn fiscaal aftrekbaar!
Voorbeeld: Wat is het voordeel van een lagere risico-opslag?
Stel, je kocht je huis voor € 400.000 en sloot toentertijd een hypotheek af van € 408.000. De verhouding tussen je hypotheekschuld en je woningwaarde, oftewel de loan-to-value (LTV) was op dat moment (€ 408.000/€ 400.000*100%) 102%. Voor die LTV hanteerde je hypotheekverstrekker een risico-opslag van 0,6%
Volgens het woningwaarde rapport van ons is je huis nu ongeveer €500.000 waard. Dit klopt volgens jou wel redelijk goed! De LTV zou in dat geval (€ 408.000/€500.000*100%) 82% zijn. Dit betekent bij jouw hypotheekverstrekker geen opslag van 0,6%, maar van 0,3% Je hypotheekrente kan dan dus met 0,3% verlaagd worden.
Bij een hypotheek van € 408.000 scheelt dat dan € 1.224 bruto rente per jaar. Loopt je rentevastperiode bijvoorbeeld nog 5 jaar, dan heb je het over een voordeel van zelfs €6.120.
Tijd om je huis officieel te laten taxeren. Wij komen uit op een taxatiewaarde van €515.000, waardoor je LTV nog maar (€408.000/€515.000*100%) 79%. Je hypotheekverstrekker hanteert nu nog maar een risico-opslag van 0,25%! Nu ben je €1.428 per jaar (bruto) minder kwijt aan hypotheeklasten!
Let op: Iedere hypotheekverstrekker hanteert eigen risico-klasses en risico-opslag percentages.
